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產(chǎn)業(yè)難題：?jiǎn)慰窟\(yùn)營(yíng)持有物業(yè)能養(yǎng)活團(tuán)隊(duì)嗎
更新時(shí)間 2015-12-04 15:12:00 -
在房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)在持有物業(yè)時(shí)，往往是迫不得已。有些企業(yè)通過(guò)低價(jià)獲得商住地塊，再用銷售商住物業(yè)的利潤(rùn)，來(lái)持有一個(gè)商業(yè)物業(yè)。這個(gè)模式?jīng)Q定了商用物業(yè)本身的效益不用很高，只要能有一定的租金就可以了。在開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型為持有物業(yè)的運(yùn)營(yíng)企業(yè)以后，單靠運(yùn)營(yíng)持有物業(yè)所賺取的租金，足夠養(yǎng)活團(tuán)隊(duì)嗎？這個(gè)問(wèn)題需要從多個(gè)維度著手。
當(dāng)房地產(chǎn)步入存量時(shí)代，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始將重心從銷售轉(zhuǎn)向自持物業(yè)，并積極擁抱運(yùn)營(yíng)，從商業(yè)地產(chǎn)到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，再到住宅、度假、旅游，各種形態(tài)的產(chǎn)品均被這場(chǎng)風(fēng)潮裹挾。
然而，砍掉銷售、全部自持、不再快速擴(kuò)張，意味著回報(bào)被拉長(zhǎng)，現(xiàn)金流遭受考驗(yàn)，對(duì)人員的需求量沒(méi)有那么大。在大轉(zhuǎn)型的時(shí)代，房企裁員已經(jīng)不是個(gè)案，SOHO中國(guó)甚至砍掉了300人團(tuán)隊(duì)。
單靠運(yùn)營(yíng)持有物業(yè)所賺取的租金，足夠養(yǎng)活團(tuán)隊(duì)嗎？這個(gè)問(wèn)題需要從多個(gè)維度著手。領(lǐng)域需要細(xì)分，供應(yīng)不足的產(chǎn)品，僅靠運(yùn)營(yíng)賺取租金，回報(bào)率或許不會(huì)太差。然而，在競(jìng)爭(zhēng)白熱化的產(chǎn)品中，只依靠租金營(yíng)利，或許意味著在第一步吸引人流量上，就會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開(kāi)。
租金定多少？看行情
其實(shí)，自持物業(yè)能否帶來(lái)豐厚利潤(rùn)、養(yǎng)活團(tuán)隊(duì)，關(guān)鍵要看企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的盈利規(guī)劃，以及行業(yè)供需情況。房地產(chǎn)有多種產(chǎn)品業(yè)態(tài)，不同領(lǐng)域需要面對(duì)的問(wèn)題截然不同。
以前不是沒(méi)有自持案例，萬(wàn)達(dá)即擁有中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)最大的自持規(guī)模，并坐享了黃金時(shí)代不動(dòng)產(chǎn)增值紅利。不過(guò)，那時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)持有物業(yè)，往往是“迫不得已”。
比如萬(wàn)達(dá)模式——以售養(yǎng)商，通過(guò)持有商業(yè)物業(yè)貢獻(xiàn)稅收這種方式，從政府處低價(jià)獲取土地，然后再通過(guò)銷售商住物業(yè)回籠資金并獲取高額利潤(rùn)，維持商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)。
因?yàn)榭夸N售就已賺得盆滿缽滿，所以在這種模式下，對(duì)商業(yè)物業(yè)的自身效益要求并不高，只要能有適宜的租金回報(bào)即可。關(guān)鍵是運(yùn)營(yíng)好這個(gè)項(xiàng)目，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，給政府帶來(lái)稅收，才能拿著招牌繼續(xù)到下一個(gè)城市拿低價(jià)地。
當(dāng)開(kāi)發(fā)商向持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型后，在沒(méi)有銷售部分做支撐的情況下，怎么玩？
從去年以來(lái)，萬(wàn)科開(kāi)始轉(zhuǎn)型，方向之一是加碼自持物流地產(chǎn)。就起步之初而言，它主要賺取的是租金。能支撐這種商業(yè)邏輯的原因在于，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)有效供給不足。
普洛斯的數(shù)據(jù)顯示，雖然目前國(guó)內(nèi)的物流設(shè)施計(jì)容建面約為5.5億平方米，但是符合現(xiàn)代物流設(shè)施要求的高標(biāo)庫(kù)僅為1億平方米，占比不足25%，超過(guò)75%的倉(cāng)庫(kù)都是非高標(biāo)庫(kù)，其中很多是農(nóng)民倉(cāng)庫(kù)。
事實(shí)上，在深圳的物流領(lǐng)域，不少業(yè)內(nèi)人士告訴記者，二房東相當(dāng)多，他們的客源相對(duì)穩(wěn)定，租金回報(bào)率高。今年初，戴德梁行華南區(qū)總部董事就表示，由于深圳優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)供不應(yīng)求，租金持續(xù)走高。
只從租金牟利？有風(fēng)險(xiǎn)
只從租金牟利，極有可能導(dǎo)致?tīng)I(yíng)收、利潤(rùn)大幅縮水，難以支撐現(xiàn)有的團(tuán)隊(duì)規(guī)模。而且，這種盈利模式想象空間有限，企業(yè)的護(hù)城墻不夠厚，只要市場(chǎng)存在高額回報(bào)，就容易擠進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，將藍(lán)海變成紅海。然而，如果持有物業(yè)回報(bào)率不高，在資本市場(chǎng)看衰因素的累積下，則會(huì)雪上加霜。
SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型堪稱艱難。2012年8月，SOHO中國(guó)在年中財(cái)報(bào)發(fā)出之后，宣布所有項(xiàng)目不再銷售，轉(zhuǎn)型持有。3年后，2015年8月，SOHO中國(guó)的財(cái)報(bào)首次不包含物業(yè)銷售貢獻(xiàn)，盡管物業(yè)租金和出租率都有提升，但是上半年?duì)I業(yè)收入3.93億元，同比下降92%，公司權(quán)益股東應(yīng)占純利1.35億元，同比下降約95%。
與利潤(rùn)巨幅下降形成同步的是裁員。SOHO中國(guó)一夜之間裁掉了300多人。上述300人隸屬銷售團(tuán)隊(duì)，自身能力與現(xiàn)有業(yè)務(wù)不匹配，被裁掉有情可原，不過(guò)，SOHO中國(guó)團(tuán)隊(duì)縮水也是不爭(zhēng)的事實(shí)。
這背后，究竟是如潘石屹所言，“搭建了互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，逐漸建立了收租靠銀行自動(dòng)轉(zhuǎn)賬，不再依靠大量人力”。還是利潤(rùn)下降過(guò)快，難以支撐運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)呢？
值得注意的是，裁員同時(shí)，SOHO中國(guó)也不是不需要推銷，只不過(guò)它將業(yè)務(wù)包給了“臨時(shí)工”。今年10月份，SOHO 3Q將推出“眾包模式”，即將銷售放到網(wǎng)上，任何人可以通過(guò)線上平臺(tái)成為SOHO 3Q銷售員，訂單完成，獲得相應(yīng)傭金。
在倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)被廣泛看好之際，不少老兵似乎并不滿足于租金。獲騰訊入股的華南城，手里也有倉(cāng)儲(chǔ)物流，而且體量不小，但他們要做的不只是從租金或運(yùn)輸里獲取利潤(rùn)。
在11月的中報(bào)說(shuō)明會(huì)上，華南城投資者關(guān)系副總監(jiān)唐起延稱，倉(cāng)儲(chǔ)物流、電子商務(wù)作為持續(xù)收入板塊中發(fā)展最快的部分，是公司提出的第四代綜合商貿(mào)物流平臺(tái)中“最核心的點(diǎn)”，未來(lái)將分拆上市。
具體而言，他們將倉(cāng)儲(chǔ)物流和自己手中的奧特萊斯、華南城商貿(mào)體等資源做了一個(gè)資源鏈接，這些倉(cāng)儲(chǔ)物流即可以為線下實(shí)體直接供貨（這是現(xiàn)在的營(yíng)利點(diǎn)），又可以在線下賣場(chǎng)變成體驗(yàn)店后，成為一個(gè)自營(yíng)發(fā)貨網(wǎng)。而且，華南城還在線下推出了“卡車版滴滴打車”業(yè)務(wù)，將空載的卡車和入駐項(xiàng)目的50萬(wàn)中小企業(yè)結(jié)合，形成零散運(yùn)力。
租金外盈利？有可能
在那些供應(yīng)已經(jīng)存在過(guò)剩的領(lǐng)域內(nèi)，能否從租金之外產(chǎn)生盈利？
比如辦公領(lǐng)域，各個(gè)城市寫(xiě)字樓過(guò)剩的例子比比皆是。比如去年第一太平戴維斯報(bào)告稱，在其跟蹤的華北區(qū)主要二線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)上，未來(lái)3～5年供給過(guò)剩問(wèn)題將進(jìn)一步加劇，7個(gè)二線城市三年后市場(chǎng)總存量將驟增194%。華南部分城市的情況也不容樂(lè)觀，廣州因?yàn)榧准?jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量過(guò)大，被多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)會(huì)在未來(lái)兩年內(nèi)延續(xù)相對(duì)過(guò)剩狀態(tài)，不少寫(xiě)字樓開(kāi)始降價(jià)換量。
因此，自持產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓等，需要從不同維度入手，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，除了賺租金的錢，還要開(kāi)拓其他盈利線。
其實(shí)，SOHO中國(guó)的租金定價(jià)已經(jīng)不算低。SOHO中國(guó)投資者關(guān)系副總監(jiān)Sonia Han在9月中銀國(guó)際地產(chǎn)沙龍中表示，封閉區(qū)域工位租金1300元/周，開(kāi)放式的區(qū)域租金1000元/周。
據(jù)其稱，北京和上海項(xiàng)目的租金回報(bào)率可以達(dá)到30%。不過(guò)，需要注意的是，這不是SOHO中國(guó)平均回報(bào)率，只是在經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)的區(qū)域項(xiàng)目上。
事實(shí)上，租金過(guò)高，服務(wù)內(nèi)容單一，在供過(guò)于求的市場(chǎng)，是極易影響出租率的。運(yùn)作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓類產(chǎn)品，需要有更多的服務(wù)內(nèi)容，遠(yuǎn)不是簡(jiǎn)單的WIFI、咖啡、辦公桌就可以。
觀察國(guó)外的辦公產(chǎn)品迭代，不難發(fā)現(xiàn)：Regus是傳統(tǒng)甲級(jí)寫(xiě)字樓的思維，Coworking Space引進(jìn)了創(chuàng)業(yè)概念，在Y combinator里出現(xiàn)投資、創(chuàng)業(yè)孵化，Wework又提供了社群互助、產(chǎn)業(yè)鏈。
這使得現(xiàn)階段的運(yùn)營(yíng)者，除了收獲租金差價(jià)（比如長(zhǎng)租與短租的差價(jià)），還可以考慮收取服務(wù)費(fèi)（比如財(cái)務(wù)法律咨詢），以及投資收益（創(chuàng)業(yè)孵化），甚至可以不收租金，在形成線上產(chǎn)業(yè)社區(qū)后，通過(guò)社群經(jīng)濟(jì)謀取利潤(rùn)。比如，成都天府軟件園的十分咖啡已開(kāi)始試水免費(fèi)辦公，以換取股權(quán)。
在花樣年的深圳ICPARK項(xiàng)目上?；幽甓聲?huì)主席潘軍就認(rèn)為，在聯(lián)合辦公的產(chǎn)品中，收取基礎(chǔ)的物業(yè)費(fèi)和增值服務(wù)費(fèi)用基本可以維持企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，但聯(lián)合辦公的商機(jī)并不止于此，更重要的是懂得挖掘客戶的潛在價(jià)值，并帶來(lái)更多服務(wù)可能的企業(yè)。
瑞信亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬稱，后工業(yè)時(shí)代，需要新型供應(yīng)。
或者，某種意義上而言，現(xiàn)在的寫(xiě)字樓市場(chǎng)和物流地產(chǎn)一樣，供應(yīng)量并不少，供應(yīng)結(jié)構(gòu)卻失衡。轉(zhuǎn)型自持物業(yè)的房企，如果只賺租金的錢，遲早要面對(duì)紅海廝殺，如果解放賺錢的頭腦，提供更多服務(wù)內(nèi)容，將為企業(yè)打造堅(jiān)固的城墻。
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